官田所有权归属国家，农户只有经营权，缴纳的是地租，而民田为私产，缴纳的是赋税，其内容都是实物。若是地租与赋税相同，官民并无差异。实则不同，官田赋重于民田，甚至十数倍。
此外，古代不仅有赋，还有役。洪武元年定役法，田一顷出丁夫一人，不及顷者以他田足之。承佃官田的农户不需要承担杂役，民田则需要。总体来说，官田赋重役轻，而民田赋轻役重，孰优孰劣，因情势而定。
明代杂役繁多，设定随意，成为民众的沉重负担，小户人家苦于杂役之重，看到官田没有杂役之所以宁愿变卖己田而承佃官田。而具有优免权的缙绅阶层，因为可以不承担徭役，看重民田赋税轻的优点，也更愿意购置民田，这样两方一拍即合，造成的局面就是民田都被集中在豪绅手中，贫苦的百姓都在耕种官田。
然官田所求甚重，承佃农户无以为继，便将所佃之官田谎称民田卖掉，购买的缙绅也乐得承认其就是民田。这样一来，官田只存在于纸面上，实则已经变成民田，国家收不到应有的官田地租，也没办法向缙绅收取田赋，就这样损失了收益。
长此以往，官田逐渐流失，私有化，民田又向具有优免权的贵族、缙绅地主手中集中，国家收入日益减少，百姓负担沉重。有明一代，从宣德开始，不少有识之士提出各种方法来解决这一问题。其核心有两条：一，弱化官田与民田的差别，即官民一则。二，简化税收环节，一次性统一征税。最为着名的改革表示万历初年张居正推行的一条鞭法，赋税、徭役统一按照田亩征收，并且将原来的实物征收、出劳力服役都折算成白银，实现赋役的货币化，简化了征收的环节，减少了官员中饱私囊、贪污腐败的机会。
张居正身居高位，依靠皇帝的信任，强力推行一条鞭法，力图中兴。可惜人亡政息，他去世后，皇帝也没有坚持下去，导致故态复萌，前功尽弃。另一方面，到了万历初年，社会弊病积重难返，统治集团腐化堕落，利益盘根错节，真正的改革很难推行下去。