陈志斌听得认真，频频点头：“冷博士考虑得确实周全。下一步该怎么做？”
“接下来，实施复合套利模型。” 冷书瑶利落地拿出一份资料，这是一张东京都地价分布图，她拿起一支红色记号笔，在图上画了一个圆弧：“陈总，您请看。以皇居为圆心，半径五公里内的商业用地，在过去六个月，其平均涨幅达到了住宅用地的 23 倍。”
说着，她将记号笔精准地停在新桥站西侧地块上，“这里地下商铺经营权的估值被严重低估了 37，原因在于评估师忽略了山手线新站点的建设省密档。”
陈志斌开口问道：“所以，第一步是买下整栋昭和风格的杂居大楼？”
“准确地说，是买下土地所有权和空间开发权。” 冷书瑶又从资料中抽出一份三井不动产的合约模板，解释道，“根据瀛国 1984 年《都市再开发法》的修订，我们能够将这块地的容积率从 400 提升至 650。”
她熟练地敲击计算器：“仅此一项，就能让我们的资金价值增加 18 倍。”
“在这基础上，” 冷书瑶又拿出另外一叠资料，“我们可以抵押这块土地，从富士银行获取年息仅 32 的日元贷款，之后，通过摩根士丹利货币互换协议，将贷款转换为美元，同时锁定汇率为 145 日元兑美元。”
“再用这些美元购买漂亮国联邦住房贷款抵押公司，也就是 freddie mac 的债券，年收益能达到 57。”
“土地信托架构方面，我们将购置的不动产注入三井信托的‘土地信托计划’，获取可流通的受益权证书，最小交易单位为 1 亿日元。接着，通过大和证券向地方信用金库分销受益权份额，实现资金的回笼与增值。”
从 1985 年开始，瀛国低利率政策、宽松的信贷环境，再加上疯狂的土地投机，让东京、大阪等核心城市的地价像火箭一样蹿升，在这场资本盛宴里，信托银行扮演了极为关键的角色。
土地信托计划就是把土地所有权和收益权分离开来，土地所有者把土地委托给三井信托后，信托公司就会负责土地的开发、管理，或者将土地