三井信托接着把土地信托受益权分割成金融产品，这就相当于后来的不动产投资信托基金的前身，这些产品面向市场发售，吸引了大量资金流入不动产市场，进一步推高了土地价格。而且随着土地估值不断上涨，信托公司还能为委托人提供追加融资。
这就让大家可以用土地反复抵押融资，形成‘土地担保、融资、购地、再担保’的投机链条，极大降低了土地投资的资金门槛，土地信托计划不仅让更多人参与到这场投机中来，也让所有人都相信地价会一直涨下去。
“税务穿透结构部分，我们会使用税务协定、离岸实体再加上宗教免税三重手段降低综合税负。”
冷书瑶指着资料上的图表，详细讲解道：“税务协定方面，我们会设立风车国控股公司，收取瀛国子公司的特许经营费，依据瀛风税收协定，税率仅 5。”
“再让开曼 spv 持有风车国公司股权，享受资本利得税豁免，这会让我们的退出成本降低不少。”
“另外，参考去年瀛国财阀的实际案例，我们可让京都东本愿寺作为名义持有人，以此规避固定资产税。”
“名义持有人？” 陈志斌有些疑惑地问道，“这会有风险吗？”
“任何事情都伴随着风险。” 冷书瑶笑道，“一旦涉及法律纠纷，名义持有人的身份认定就会成为关键。如果被税务部门或司法机构认定为恶意避税，不仅会面临高额罚款，信托计划的合法性也可能受到质疑。”
“而且名义持有人自身的信誉和财务状况也至关重要，一旦他们陷入债务危机，名下资产就可能被冻结，咱们的资产也会被牵连，不过陈总您这批资金只打算在这两年期间操作，遭遇风险的可能性不大。”
“行。” 陈志斌此前就曾因秦奕的一句话，果断买下交换机公司，在投资决策上向来颇具魄力。
“接着我讲一下风险对冲体系。” 冷书瑶接着说道，“一共有三重对冲。在外汇期货方面，我们会在东京金融交易所做空美元兑日元三个月期的合约。”
“利率互换上，我们会与住友商事约定浮动利率转固定利率的掉期协议，参照 libor+125